Đất đai tại Long An: “Miếng bánh ngon” nhưng không dễ nuốt

Quỹ đất lớn, thanh khoản cao

Với quỹ đất trống còn nhiều, các chuyên gia nhận định Long An có nhiều tiềm năng phát triển, sẽ hút dòng vốn nhà đầu tư nhiều nhất trong 4 tỉnh lân cận TP.HCM là Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Đồng Nai.

Bà Đặng Thúy Hà – Phó Giám Đốc Sở Xây Dựng tỉnh Long An tin rằng, cuối năm 2019 và đầu năm 2020 là thời điểm thích hợp để thị trường bất động sản nơi đây đón làn gió mới, đây là thời cơ tốt để phát triển và cũng đã đến lúc tỉnh sẵn sàn chào đón các doanh nghiệp, các nhà đầu tư đổ về. 

Theo bà Hà, thị trường bất động sản Long An có xu hướng phát triển mạnh mẽ nhất so với những năm gần đây. Mức thanh khoản đang khá tốt trên thị trường bất động sản công nghiệp, đất nền và nhà ở.  

Ông Nguyễn Thiềm, Phó chủ tịch Hội quy hoạch TPHCM  xác nhận Long An đang là điểm đến hấp dẫn đối với nhiều “ông lớn” cùng những dự án quy mô và bài bản bằng các dẫn chứng:  Thời gian qua, không ít doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển các dự án tại Đức Hoà, Bến Lức, Cần Đước... Nhiều "ông lớn" bất động sản như Vingroup, FLC, Him Lam, Nam Long, Yeshouse… cũng quan tâm, tạo nên cuộc cạnh tranh của các chủ đầu tư ở thị trường bất động sản vùng ven.

Cú hích mạnh mẽ chỉ trong thời gian ngắn này là nhờ Long An đã và đang chú trọng phát triển quy hoạch đô thị, mang lại cơ hội đầu tư lớn cho ngành bất động sản. Ông Thiềm dẫn chứng, hiện toàn tỉnh Long An có 28 khu công nghiệp và 32 cụm công nghiệp với diện tích khoảng 13.500 héc ta. Trong đó, 16 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trên 68% và 14 cụm công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy khoảng gần 90%.

Theo ông Nguyễn Thanh Ngoãn – Phó Giám đốc Sở GTVT Long An, hiện tại Long An đang cố gắng hoàn thành đúng tiến độ các công trình trọng điểm, một mặt là để thay đổi cơ sở hạ tầng và đẩy mạnh phát triển kinh tế cho Long An, mặt khác là để thu hút nhà đầu tư về đây khai thác bất động sản. 

Tỉnh Long An có 3 công trình trọng điểm đang triển khai gồm: Trục động lực TPHCM - Tiền Giang - Long An hiện đang triển khai; Đường 830 trục Đức Hòa - Bến Lức - đoạn Đức Hòa – Bến Lức đầu tư theo hình thức BOT đã thu phí. Đoạn Bến Lức đến quốc lộ 50 đang sang giai đoạn 2. Đoạn quốc lộ 50 sang cảng Tân Tập dự kiến tháng 4-2020 sẽ thông xe; Đường vành đai thành phố Long An gồm 4 đoạn, Long An đầu tư hai đoạn. Hai đoạn còn lại sẽ kêu gọi đầu tư, dự kiến quí 3-2020 sẽ hoàn thành.

Từ những căn cứ trên, ông Phạm Lâm – Giám đốc ĐKRA Việt Nam tin tưởng, Long An đang là cơ hội đầu tư tốt cho các nhà đầu tư bất động sản trên toàn phân khúc. Giờ chỉ cần chớp đúng thời cơ, hiểu rõ thị trường và đầu tư đúng chỗ thì chắc chắn sẽ có lãi.

 “Mồi ngon” nhưng không dễ “gặm”

Cơ hội càng lớn thì thách thức càng nhiều và chắc chắn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các nhà đầu tư không nắm rõ về cơ chế pháp lý, đồ án quy hoạch, mức tăng dân số bình quân theo năm của tỉnh Long An.

Theo bà Đặng Thúy Hà – Phó Giám Đốc Sở Xây Dựng tỉnh Long An, mặc dù địa bàn tỉnh nắm mức thanh khoản tốt trên thị trường nhưng vẫn còn một số hạn chế, đặc biệt là việc tăng dân số cơ học chưa cao trong khi nhu cầu càng ngày càng lớn về nhân lực, đặc biệt trong đó đối tượng công nhân.

“Thị trường bất động sản cũng có những vấn đề tiêu cực trong quá trình phát triển, hiện nay trên địa bàn tỉnh hình thành nhiều khu dân cư nhỏ lẻ, điều này sẽ ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch phát triển chung của tỉnh và các dự án”, bà Hà nhìn nhận khách quan.

Quan sát của ông Phạm Lâm cho thấy, giá bất động sản của Long An đã tăng lên rất nhiều so với 2 năm trước. Tuy nhiên do hạ tầng gần như không có cải thiện nên không thể hút nhà đầu tư. Ví dụ trục đường từ Nguyễn Hữu Thọ, TPHCM đi xuống khu vực xã Long Hậu (Long An) – nơi có rất nhiều dự án tập trung ở đó nhưng giao thông hầu như không phát triển nhiều so với những năm trước đây. Điều này khiến cho độ hấp dẫn của thị trường giảm đi rất nhiều. Hiện nay chỉ có các nhà phát triển phân lô rồi bán lại cho các nhà đầu tư thứ cấp chứ chưa có đầu tư giao thông” ông Lâm cho ý kiến.

 Ông Nguyễn Thiềm - Phó chủ tịch Hội quy hoạch TPHCM thừa nhận, kết cấu hạ tầng giao thông của tỉnh Long An chưa phát triển tốt, nhiều tuyến đường có quy mô tải trọng khá thấp khiến nhiều nhà đầu tư e ngại rót vốn. Đặc biệt, nơi đây cũng chưa hình thành được các trục đường chính ngoài hàng rào kết nối khu, cụm công nghiệp. Về giao thông kết nối giữa TPHCM và các huyện trọng điểm phát triển công nghiệp của tỉnh thực hiện còn chậm. Mặc dù các đồ án chỉnh trang đô thị được đưa ra họp bàn nhiều lần nhưng việc có thay đổi được trong vài năm tới hay không vẫn còn phải tiếp tục chờ.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng quy hoạch nhiều, ý chí phát triển lớn nhưng nhiều dự án vẫn “giậm chân tại chỗ”, như khu vực cảng quốc tế Long An đã quy hoạch mười mấy năm nhằm kết nối với TPHCM và vành đai 3 nhưng giờ mới chỉ có cảng.

Trong bối cảnh như vậy việc đầu tư vào Long An thời điểm này vẫn còn mạo hiểm và tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí có nguy cơ chôn vốn bởi sự chững lại của thị trường. Một thị trường mới nổi và còn hạn chế về cơ sở hạ tầng thì chắc chắn sẽ khó mang lại lợi nhuận như mong muốn, nhà đầu tư cần có phương án giảm bớt rủi ro và cân nhắc kỹ lưỡng khi xuống tiền.