Thị trường bất động sản đã chạm đáy chưa?

Một nhà đầu tư (NĐT) lâu năm phân tích, trong lĩnh vực BĐS, một căn hộ dự kiến NĐT bỏ vốn có giá trị 3 tỉ đồng. Nhưng khi giá giảm 20%, tức còn khoảng 2,4 tỉ đồng, NĐT lại quan niệm cho rằng vùng xác định bỏ vốn là 2,1 tỉ. Mức giá bán không đổi mà cơ hội sinh lời lớn, NĐT buộc phải xuống tiền. Điều này có nghĩa, đáy là khái niệm trừu tượng và mang tính cảm quan.

Thế nên, tùy phân khúc, tùy sản phẩm mà NĐT cần tham khảo, nghiên cứu và tính toán phù hợp với tài chính cũng như cơ hội.

Thực tế, thị trường đang ngày càng khó khăn, giao dịch giảm mạnh. Nhiều giao dịch mua bán nhà đóng tiền theo tiến độ đã được xác lập cũng gặp khó do khách hàng khó khăn về dòng tiền. Trong trường hợp dịch Covid-19 kéo dài, trong tương lai gần sẽ xuất hiện xu hướng cắt lỗ từ nhà đầu tư mua chung cư để cho thuê, hoặc không có tiềm lực tài chính dài hạn.

Để ứng phó, nhiều DN BĐS buộc phải đưa ra giải pháp tái cơ cấu danh mục đầu tư, tiết kiệm chi phí, hoặc chấp nhận giảm giá để bán được hàng, giữ dòng tiền. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời.

Lúc thị trường khó khăn đã xuất hiện tâm lý bắt đáy. Một vài ý kiến cho rằng trong 4-6 tháng tới sẽ là cơ hội để các NĐT có tiềm lực bắt đáy thị trường BĐS.

Thực tế thì tâm lý bắt đáy xuất hiện ngay ở thời điểm thị trường đình trệ trước sự bùng phát của dịch Covid-19 từ tháng 2/2020. Tuy nhiên, diễn biến thị trường lại ghi nhận chiều hướng ngược lại, đó là mức giá không giảm. Mặt khác, nhiều nghiên cứu chỉ ra giá BĐS lại có xu hướng gia tăng (ở thị trường sơ cấp - hàng hóa chủ đầu tư bán ra), ở chiều ngược lại sản phẩm trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại của người dân) lại có xu hướng giảm giá. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm, vẫn tăng so với cuối năm 2019.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,27%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,51%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,77%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01% so với quý I/2020.

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,04%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,64%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,94%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15% so với quý I/2020.

Đối với bất động sản công nghiệp, giá thuê bất động sản công nghiệp tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán rất ít, giá bất động sản du lịch vẫn không thay đổi so với năm 2019.

Thực tiễn này cho thấy, việc bắt đáy không phải là bài toán dễ dàng. Muốn đầu tư sinh lời, nhà đầu tư cần phải tìm kiếm cơ hội mới trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS từng cho rằng, dò đáy của thị trường luôn là bài toán hóc búa. Đáp án rõ ràng nhất chỉ có thể chờ đến khi kết thúc chu kỳ khủng hoảng mới có đầy đủ cơ sở xác định giá đáy. Hiện nay, thị trường địa ốc có bị đánh giá là khủng hoảng hay không và đâu là điểm bắt đầu của chu kỳ suy thoái vẫn còn là dấu hỏi lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định, những tháng gần đây, do chịu ảnh hưởng từ dịch Covid-19 nên lượng giao dịch trên thị trường không nhiều nhưng cũng chưa cho thấy đáy của nó. Các dự án chưa đến mức độ phải hạ giá, cũng chưa có doanh nghiệp nào công bố hạ giá. Chịu tác động nặng nề nhất và có khả năng phải hạ giá có lẽ là BĐS cao cấp và hàng tồn ở năm trước nhưng lúc này do chưa có giao dịch nên các doanh nghiệp cũng chưa đưa ra chính sách giảm giá.

Do đó, có thể khẳng định rằng, hiện nay thị trường chưa xuất hiện đáy. Hiện tượng các NĐT chuẩn bị tiền mặt để mua vào những sản phẩm giá tốt có chăng chỉ xảy ra đối với các trường hợp đầu cơ do chịu áp lực trả lãi ngân hàng mới buộc phải bán cắt lỗ, hoặc ở các sản phẩm do hệ thống ngân hàng xử lý những doanh nghiệp nợ quá hạn.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, rất ít doanh nghiệp BĐS giảm giá BĐS trong bối cảnh dịch Covid-19. Hiện chỉ có lác đác một số chủ đầu tư ở TP.HCM và Hà Nội giảm giá một cách nhỏ giọt để kích cầu những dự án lớn khó khăn về đầu ra, tuy nhiên, đây không phải là xu hướng đại trà, tạo thành một trào lưu giảm giá trên thị trường.

Về lo ngại thị trường BĐS sẽ lặp lại kịch bản đổ vỡ như những năm 2011-2013, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia Kinh tế đánh giá điều này sẽ khó xảy ra. Ông Hiển phân tích, BĐS có chu kỳ phát triển 5 năm. Hiện BĐS đã bước sang chu kỳ mới 2014-2019 và có tăng trưởng nóng sau giai đoạn khủng hoảng chạm đáy 2011-2013. Mặt bằng giá BĐS đã tăng mạnh và Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Cuối chu kỳ tăng trưởng rơi vào cuối năm 2019. Dịch Covid-19 chỉ là giọt nước tràn ly. Giai đoạn này, doanh nghiệp BĐS có thể yếu đi nhưng có thể tự phục hồi. Do đó, không nên quá bi quan về một kịch bản xấu.