Bình Thuận: Siêu dự án Thanh Long Bay của Công ty CP Trung Sơn Bắc xây dựng trên đất chưa chuyển mục đích, người dân cần thận trọng

“Cầm còi chạy trước ô tô”

Như tin đã đưa, Chánh Thanh tra Sở Xây dựng Bình Thuận vừa ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Cổ phần Trung Sơn Bắc, chủ đầu tư dự án bất động sản Thanh Long Bay tại xã Tân Thành, huyện Hàm Thuận Nam.

Theo đó xử phạt công ty này 17,5 triệu đồng do đã khởi công xây dựng công trình nhà phố liền kề tại dự án tổ hợp nghỉ dưỡng Thanh Long Bay mà… chưa có thiết kế bản vẽ thi công công trình đã được phê duyệt.

Trước đó, từ tháng 7-2019, Sở Xây dựng Bình Thuận cũng đã có văn bản đề nghị Công ty Trung Sơn Bắc không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc vận dụng các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí; không đăng tải trên mạng internet các nội dung liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản tại dự án khi chưa đủ điều kiện giao dịch.

Tuy nhiên đến nay sau gần 2 năm, các thủ tục chưa hoàn thành nhưng đã tổ chức khởi công, xây dựng trái phép.

Từ dự án du lịch đến nhà phố, biệt thự

Được biết, từ năm 2003, UBND tỉnh Bình Thuận đã có quyết định giao đất cho Công ty TNHH xây dựng Thương mại Trung Sơn (Trung Sơn Bắc ngày nay) với diện tích gần 1 triệu m2 để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch Hòn Lan tại xã Tân Thành, huyện Hàm Thuận Nam.

6 năm sau, tháng 4-2009, Sở Xây dựng Bình Thuận cấp phép để xây dựng khu du lịch Hòn Lan. Tuy nhiên công ty này không triển khai xây dựng mà cũng không bị thu hồi đất.

Đến tháng 5-2014, UBND tỉnh Bình Thuận cấp Giấy chứng nhận đầu tư chứng  nhận Công ty TNHH Trung Sơn Bắc thực hiện dự án đầu tư Khu du lịch Hòn Lan. Tiếp tục xây dựng từ Quý IV-2014 đến hết năm 2016, đi vào hoạt động năm 2017. Tuy nhiên khu du lịch Hòn Lan vẫn nằm trên giấy.

Một khu vực đất vàng gần cả triệu m2, giao đất với giá rẻ, loay hoay hơn chục năm vẫn chưa thực hiện nhưng không hiểu sao UBND tỉnh Bình Thuận lại không thu hồi.

Ngạc nhiên hơn, dự án này đã được “ưu ái” không bị UBND tỉnh thu hồi đã đành mà bất ngờ tháng 5-2019, UBND tỉnh Bình Thuận lại càng “cưng” hơn khi ban hành văn bản đồng ý điều chỉnh mục đích sử dụng đất dự án Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Thanh Long Bay. Trong đó đồng ý chuyển mục đích gần 50 ha xây nhà ở thương mại, biệt thự để bán.

Đến tháng 1-2020, UBND huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận ban hành Quyết định quy hoạch chi tiết xây dựng Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Thanh Long Bay. Trong đó có nêu: Hợp phần 1: Xây dựng nhà, căn hộ, biệt thự để bán, trong đó bố trí các dịch vụ hạ tầng xã hội như một đơn vị ở, quy mô dân số dự kiến khoảng 16.932 người.

Nhiều dấu hiệu trái qui định

Một chuyên gia nhà đất cho rằng, lẽ ra dự án này phải bị thu hồi để bán đấu giá làm lợi cho ngân sách.

Căn cứ quy định tại Điều 64 Luật đất đai 2013 thì “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.

Như vậy, Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Trung Sơn được UBND tỉnh Bình Thuận có quyết định giao đất vào năm 2003 để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch Hòn Lan nhưng không thực hiện mặc dù đã được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng. Trường hợp này lẽ ra nhà nước phải thu hồi đất theo quy định nêu trên.

Ngạc nhiên khác, không hiểu sao UBND tỉnh Bình Thuận không thu hồi đất do chủ đầu tư không thực hiện dự án đã đành, đến tháng 5-2014, tức 11 năm sau, UBND tỉnh Bình Thuận lại tiếp tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty TNHH Trung Sơn Bắc tiếp tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch Hòn Lan.

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định, khi chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, Công ty Trung Sơn chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chuyển mục đích từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở. Nên vệc chấp thuận và điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Thanh Long Bay trong đó có hạng mục xây dựng nhà, căn hộ, biệt thự để bán, bố trí các dịch vụ hạ tầng xã hội như một đơn vị ở là không phù hợp.

Đặc biệt, theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định: “Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại khu vực không phải là đô thị thì phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư”.

Tuy nhiên, trong Quyết định quy hoạch chi tiết xây dựng dự án BĐS Thanh Long Bay được UBND huyện Hàm Thuận Nam ban hành tháng 1-2020, hợp phần 1 của dự án được xây dựng nhà, căn hộ, biệt thự để bán. Trong đó, bố trí các dịch vụ hạ tầng xã hội như một đơn vị ở, quy mô dân số dự kiến khoảng 16.932 người.

Theo thông tin từ công ty này đưa ra thì Nhà phố thương mại biển; Shophouse với hơn 1.050 căn hộ, có 3 tầng nổi đối với nhà thương mại biển và 6 tầng đối với shophouse. Còn khu cao tầng có đến hơn 6.240 căn ...

Như vậy, đây là dự án lớn có qui mô hơn 2.500 căn nhà trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì bắt buộc phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Thế nhưng siêu dự án này lại chỉ được cấp huyện ban hành Quyết định  quy hoạch chi tiết xây dựng.

Liên quan đến dự án này, theo văn bản do ông Trần Hữu Thành, Giám đốc Sở TN&MT báo cáo cho UBND tỉnh Bình Thuận mới đây, dự án này thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi, giao đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001, chuyển tiếp sang Luật Đất đai năm 2003. Sau đó, UBND tỉnh đã phê duyệt giá bồi thường thiệt hại về đất và giá thuê đất của dự án. Hội đồng đền bù giải tỏa huyện Hàm Thuận Nam đã thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thu hồi đất để thực hiện dự án và có biên bản xác nhận hoàn thành vào tháng 9-2004.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 không có quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất.

Qua theo dõi tiến độ, Dự án Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Thanh Long Bay hiện đang triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; đối chiếu với các quy định nêu trên dự án đến nay chưa đủ điều kiện để bán nhà ở.

Hiện đang đề nghị chủ đầu tư hoàn thiện việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án; lập, trình thẩm định thiết kế dự án xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật và chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

Về thủ tục đất đai, đến nay dự án sử dụng đất vào mục đích thương mại dịch vụ. Chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở lâu dài do chưa phù hợp quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020 (hiện nay UBND huyện Hàm Thuận Nam đang lập quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030). Do đó chưa đủ thủ tục để bán sản phẩm nhà, căn hộ, biệt thự gắn với quyền sử dụng đất ở lâu dài theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở.