Nhà ở cho thuê cung không đủ cầu: Do thiếu quỹ đất và ưu đãi vốn

Nghị quyết 01 của Chính phủ về mục tiêu, nhiệm vụ kinh tế 2019, thị trường bất động sản được định hướng phát triển minh bạch và lành mạnh, khuyến khích phát triển thị trường nhà ở cho thuê. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cũng thường xuyên kêu gọi người dân thay đổi tư duy từ sở hữu nhà ở sang ở nhà thuê. 

Thực tế có thể thấy, tại các thành phố lớn, chủ trương phát triển nhà ở cho thuê đã có từ rất lâu. Vậy nhưng sau cả chục năm triển khai, số lượng dự án chỉ đếm trên đầu ngón tay. Cung chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ của cầu.

Tổng quỹ nhà ở xã hội cho thuê quá khiêm tốn

Khu nhà ở xã hội cho thuê CT19 Việt Hưng (Long Biên) được TP Hà Nội đầu tư bằng ngân sách nhà nước với số lượng hơn 515 căn hộ để cho cán bộ, công chức thuê dài hạn. Sau nhiều năm phát triển nhà ở cho thuê thì đây vẫn được coi là một trong những khu nhà cho thuê được đầu tư xây dựng đồng bộ, bài bản. Tuy nhiên, với số lượng công chức Nhà nước đang có nhu cầu về nhà ở rất lớn của Hà Nội, thì số lượng căn hộ để cho thuê tại dự án này chỉ như “muối bỏ biển”. 

Chị Nguyễn Hà Thu, cán bộ hành chính thuộc quận Đống Đa cho hay, thời điểm năm 2012, vì số lượng người mong muốn được thuê nhà tại đây rất lớn nên với những gia đình như nhà chị có thể nói là may mắn khi được xét duyệt thuê nhà tại dự án này. 

“Từ chỗ làm việc về đến nhà khoảng cách là 7km, không phải quá xa. Trong khi đó, căn hộ gần 40m² mà giá thuê nhà hằng tháng chưa đến 1,6 triệu đồng. Rẻ hơn rất nhiều so với việc phải đi thuê nhà ở bên ngoài, rất phù hợp với những gia đình công chức lương thấp như chúng tôi được thuê lâu dài. Một vấn đề nữa là khu nhà đồng bộ hạ tầng và gia đình có chỗ ở ổn định”, chị Nguyễn Hà Thu chia sẻ.

Cuối năm 2014, dự án nhà ở xã hội Đặng Xá (Gia Lâm) với gần 1500 căn hộ được bàn giao và đưa vào sử dụng. Trong số gần 1.500 căn hộ có 20% dành để cho khách hàng thuê và thuê mua. Là khách hàng thuê nhà tại dự án này, vợ chồng anh Hoàng Văn Tài cho hay, từ khi làm hồ sơ đăng ký thuê mua, được xét duyệt và chuyển về sinh sống tại đây, vợ chồng anh rất ưng ý. 

“Vợ chồng tôi đang thuê căn hộ có diện tích gần 50m², với mức giá 1,5 triệu đồng/tháng. Đây là mức giá hợp lý với người lao động bởi cùng khu vực, giá cho thuê căn hộ diện tích tương tự khoảng 2,6 triệu đồng/tháng. Ở đây cơ sở vật chất tốt, điện nước, hạ tầng rất đầy đủ, trẻ nhỏ không phải đi học xa. Vợ chồng tôi dự định đủ thời gian thuê sẽ mua lại căn hộ. Nhưng hiện chưa có thông tin cụ thể”, anh Hoàng Văn Tài cho biết.

Theo con số của Bộ Xây dựng, hiện tại TP Hà Nội mới chỉ có 3 dự án xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua (sử dụng quỹ đất 20%) là dự án CT19 KĐT Việt Hưng (quận Long Biên) với quy mô 515 căn hộ; Dự án cho thuê mua với quy mô 300 căn hộ cũng tại KĐT Việt Hưng này và 300 căn hộ để cho thuê, 300 căn hộ để cho thuê mua tại KĐT Đặng Xá. 

Như vậy, tổng quỹ nhà ở xã hội cho thuê trên địa bàn Hà Nội mới đạt gần 1.200 căn hộ, một con số khiêm tốn so với nhu cầu thuê nhà hiện nay. Hiện cũng có một số dự án nhà ở xã hội có quỹ nhà ở cho thuê do doanh nghiệp đầu tư, nhưng con số này cũng không đáng kể.

Doanh nghiệp “ngại” tham gia

Đánh giá về thực trạng phát triển nhà ở xã hội dành để cho thuê nói chung và TP Hà Nội, Bộ Xây dựng cho rằng còn rất nhiều hạn chế. Các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà với việc phát triển loại hình nhà ở xã hội này. 

Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, nhưng trong thời gian vừa qua các doanh nghiệp mới chỉ chủ yếu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, kể cả bán cho đối tượng xã hội với mục đích nhằm thu hồi vốn nhanh mà không chú trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê.

Nhà nước khuyến khích nhưng tại sao doanh nghiệp lại không mặn mà? Theo ông Trần Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Phát triển hạ tầng Viglacera, đơn vị quản lý dự án nhà ở xã hội Đặng Xá (Gia Lâm) thì doanh nghiệp triển khai loại hình nhà ở này đa phần vì trách nhiệm với cộng đồng, xã hội. Bởi thực tế, đây là hình thức bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ. 

Theo tính toán, doanh nghiệp dành 20% diện tích để cho thuê tức là 20% tổng mức đầu tư, trong khi lợi nhuận được khống chế không vượt quá 10%. Với mức giá cho thuê như tại Khu đô thị Đặng Xá II, mỗi năm doanh nghiệp thu được 300.000 đồng/m², như vậy phải sau 30 năm mới thu hồi được vốn và có một phần lãi. 

“Sau thời hạn 5 năm, khi chúng tôi được bán căn hộ cho thuê thì mới có hiệu quả. Nếu chỉ làm nhà ở xã hội cho thuê chắc không doanh nghiệp nào làm”, ông Trần Anh Tuấn bày tỏ.

Theo TS.KTS Lê Thị Bích Thuận, Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng (Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam), tại các nước phát triển, nhà ở xã hội cho thuê là giải pháp tăng tối đa cơ hội tiếp cận nhà ở cho các đối tượng có mức thu nhập thấp trong xã hội. Tuy nhiên, tại Việt Nam, việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê còn rất hạn chế. Hiện, quỹ nhà ở cho thuê tại Hà Nội chỉ chiếm 14% tổng quỹ nhà ở trên toàn thành phố. 

“Tại các nước phát triển, quỹ nhà cho thuê rất được quan tâm. Ví dụ như tại Singapore, khoảng 80% là nhà cho thuê và do nhà nước đầu tư. Tại Mỹ tỷ lệ này cũng rất lớn. Trong khi đó, tại Việt Nam nhu cầu rất cao nhưng không phát triển được do thiếu chính sách. Nhà nước không có tiền thì phải có chính sách đủ hấp dẫn nhà đầu tư”, TS.KTS Lê Bích Thuận cho biết.

Đồng quan điểm phải tạo được chính sách để thu hút doanh nghiệp, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, đầu tiên phải gỡ được bài toán kinh tế cho doanh nghiệp. Cơ chế khuyến khích về việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho người thu nhập thấp đã có từ rất lâu. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp bỏ vốn ra họ rất ngại lĩnh vực này, bởi khả năng thu hồi vốn gặp nhiều khó khăn. 

“Như trước đây Nhà nước có gói 30 nghìn tỷ hỗ trợ thì doanh nghiệp có hứng thú tham gia, kết thúc gói 30 nghìn tỷ, rất nhiều doanh nghiệp, thậm chí cả người dân cùng khó khăn. Chúng ta có Nghị định về phát triển nhà ở xã hội, có quy định về nguồn vốn, tín dụng phục vụ cho đầu tư và tiêu dùng nhưng quá trình tiếp cận nguồn vốn này gặp rất nhiều khó khăn. 

Trong hệ thống chính sách, việc quan trọng nhất là cần tháo nút chính sách tín dụng để giúp nhà đầu tư có được thuận lợi hơn trong tiếp cận nguồn vốn và triển khai dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra, các địa phương cũng cần tạo quỹ đất cho các nhà đầu tư khi thực hiện dự án này. 

Nếu như chính sách của nhà nước có nhưng ở địa phương lại không quy hoạch và không có quỹ đất để thực hiện dự án thì chính sách đề ra không thể đưa vào cuộc sống được”, ông Hùng phân tích.