Hiểu đúng về việc thế chấp dự án của các chủ đầu tư BĐS

Thế chấp dự án được thực hiện theo luật?

Văn phòng đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội) vừa thông báo danh sách các chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.

Công ty CP Bitexco đã đăng ký thế chấp tại ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam quyền sử dụng đất thuộc 14 ô đất xây nhà ở thấp tầng tại dự án The Manor Central Park (Thanh Trì, Hà Nội).

Trước đó, vào tháng 6/2019, Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội cũng đã thực hiện đăng ký thế chấp bằng dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở phía Đông hồ Nghĩa Đô (dự án dát vàng D'. Palais Louis ở đường Nguyễn Văn Huyên), quận Cầu Giấy của Công ty TNHHTNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh tại SHB - chi nhánh Vĩnh Phúc.

Lâu nay, người mua nhà khi thấy thông tin chủ đầu tư dự án thế chấp ngân hàng sẽ lo lắng bởi những rủi ro. Thế nhưng, việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp không còn là chuyện mới và theo nhiều chuyên gia, điều này là hết sức bình thường bởi để có nguồn tài chính xây dựng dự án, hầu như chủ đầu tư nào cũng mang một phần hoặc toàn bộ dự án đi thế chấp.

Theo Điều 147 – Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2015, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Cùng với đó, theo quy định của Điều 56 – Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh.Cần phải hiểu rằng, muốn ngân hàng bảo lãnh thì đương nhiên phải có tài sản thế chấp. Luật không bắt buộc chủ đầu tư bán dự án nào thì thế chấp dự án đó mà có thể lấy một tài sản khác.

Như vậy, việc thế chấp dự án được thực hiện theo luật. Về vấn đề này, trao đổi trên báo chí, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV công ty Luật BASICO cho rằng: “Việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Gần như doanh nghiệp nào cũng phải làm, kinh doanh càng lớn thì càng phải vay nhiều”.

Chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản lớn ở Hà Nội cũng cho biết, thế chấp được dự án để vay vốn là điều tốt và chỉ chủ đầu tư nào uy tín mới được các ngân hàng thẩm định, cho vay. Khi đã cho vay vốn thì ngân hàng sẽ quản rất chặt dòng tiền, buộc chủ đầu tư phải lập tài khoản tại ngân hàng cho vay vốn để khách hàng nộp tiền. Đồng thời, mọi khoản thu, chi của chủ đầu tư cũng được ngân hàng giám sát chặt chẽ, đảm bảo tiền sử dụng đúng mục đích.

Khách hàng nên nhìn nhận ra sao?

Theo ông Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, nếu như chủ đầu tư vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà, đất và có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường, thì khách hàng có thể yên tâm, vì dự án đó chắc chắn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo. Một khi bán hàng, họ sẽ tiến hành thủ tục "giải chấp" để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Thế nhưng, vẫn có thể xảy ra một số trường hợp chủ đầu tư không thể giải chấp, nhưng đã bán cho khách hàng. Cụ thể, đối với những dự án đang bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại mang dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp rủi ro.

Một thực tế hiện nay, khách hàng hầu như chỉ tập trung vào rủi ro của việc thế chấp mà không nhìn thấy mặt tích cực của việc này. Vấn đề đáng quan tâm của khách hàng ở đây không phải là dự án đó có thế chấp ngân hàng hay không mà quan trọng là căn hộ của họ mua có bị thế chấp hay không. Theo thống kê, có đến hơn 90% dự án tại Việt Nam được thế chấp và chỉ cần nhìn vào danh sách dự án thế chấp sẽ thấy, nhiều chủ đầu tư uy tín hàng đầu hiện nay đều có mặt.

Người mua nhà cần lưu ý gì để tránh rủi ro thế chấp dự án?

Mua nhà ở hình thành trong tương lai thì yếu tố cần quan tâm đầu tiên của khách hàng chính là uy tín và tiềm lực tài chính của Chủ đầu tư. Ví dụ dự án được đưa ra thế chấp nhưng với tiềm lực tài chính mạnh cộng với phương thức làm việc chuyên nghiệp, tận tâm thì Chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà đầy đủ giấy tờ pháp lý cho khách hàng.

Cùng với đó, trước khi ký hợp đồng mua bán dự án đã thế chấp ngân hàng, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ dự định mua. Bởi theo quy định hiện nay, trước khi bán nhà, Chủ đầu tư cần phải gửi thông báo đến Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở đó đủ điều kiện giao dịch, trong đó có quy định rõ ràng là tài sản không nằm trong diện đang thế chấp tại ngân hàng. Đặc biệt, trường hợp giải chấp cần có văn bản của ngân hàng đồng ý cho Chủ đầu tư huy động vốn.

Thực tế trước đây đã có những tranh chấp giữa Chủ đầu tư và khách hàng liên quan đến việc thế chấp dự án cho nên việc đưa ra danh sách những dự án thế chấp làm cho người mua nhà hoang mang. Tuy nhiên người mua nhà cần có cái nhìn sâu rộng hơn để hiểu rõ và tránh phiền phức không đáng có. Cùng với đó, việc công khai các dự án đang thế chấp là điều cần thiết bởi việc này sẽ góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng minh bạch hơn giúp người mua có thể nắm được đầy đủ thông tin.