Căn hộ thứ cấp Tp.HCM bắt đầu hạ giá, cắt lãi

Giá giảm nhẹ khoảng 7-10% trên thị trường thứ cấp

Ghi nhận cho thấy, giá các căn hộ do NĐT cá nhân bán ra ở thời điểm này nếu so với trước Tết có hiện tượng chững giá hoặc giảm nhẹ. Giá trung bình ghi nhận thấp hơn lúc chưa có dịch rơi vào khoảng 7-10%, tối đa là 15%.

Chẳng hạn, theo một NĐT sở hữu căn hộ tại đường Võ Chí Công, Q.9, Tp.HCM, nếu trước dịch căn 2 phòng ngủ bán chênh so với giá mua vào là 50 triệu đồng, còn thời điểm này nếu ai mua với giá chênh khoảng 30-40 triệu đồng là bán ra.

Hay, một dự án căn hộ tại đường Nguyễn Duy Trinh, Q.2, Tp.HCM, theo tìm hiểu, căn 2 phòng ngủ trước thời điểm Tết NĐT gửi môi giới bán lại với giá 2.8 tỉ đồng/căn, chênh khoảng 300 triệu đồng so với thời điểm mua vào. Nhưng đến tháng 2/2020 NĐT này chấp nhận thu về với giá 2.730 tỉ, tức giảm khoảng 70 triệu đồng tiền lãi so với kì vọng trước đó để nhanh ra được hàng. Theo môi giới bán căn hộ này, do cần tiền để giải quyết công việc nên NĐT mới chấp nhận hạ giá để thu tiền về chứ thực tế cũng chưa muốn bán dưới kì vọng lãi.

Trưởng phòng kinh doanh của một doanh nghiệp BĐS cho biết, do ảnh hưởng của dịch nên tình hình chung thu nhập người lao động bị giảm, nên họ đang rất lo sắp đến thời gian bàn giao không có tiền nhận nhà. Còn đối với NĐT, nếu trong tháng 2/2002 việc chuyển nhượng căn hộ thứ cấp khá sôi động, giá vẫn tăng vì sắp đến thời điểm bàn giao nên lượng khách mua ở thực tìm đến dự án khá nhiều. Nhưng đến tháng 3/2200 dịch bùng phát trở lại, lượng khách quan tâm dự án cũng giảm, những khách có nhu cầu bán gấp cũng giảm lợi nhuận xuống 50 triệu đồng/căn để bán ra.

Như vậy, để thấy, đã có hiện tượng NĐT bán dưới giá kì vọng lợi nhuận, cắt lãi để ra được hàng trong bối cảnh thị trường mà tâm lý người mua vẫn muốn giữ tiền như hiện nay. Tuy nhiên, số lượng NĐT muốn bán sản phẩm dạng này theo các môi giới cũng không nhiều.

Một nữ môi giới bán căn hộ trên địa bàn Tp.HCM cho hay, hiện số lượng NĐT gửi bán hàng với giá thấp hơn giá kì vọng ban đầu không phổ biến. Chỉ những NĐT cần tiền lắm mới bán chênh ít hoặc chấp nhận bán hòa vốn. Hầu hết họ không chấp nhận bán thấp hơn giá mua vào.

Ông Nguyễn Thái Bình, CEO Đông Tây Land cho biết, trên thị trường căn hộ thứ cấp đã có hiện tượng giảm giá bán nhưng không sâu. Mức giảm tối đa mà NĐT bán ra vào khoảng 10-15% nhưng đa số là khoảng 5-7%. Đây là mức giảm nhẹ. Với những sản phẩm phẩm thứ cấp giảm giá trên dưới 10% là ra hàng khá nhanh, có người mua ngay bởi thực tế đang khá nhiều NĐT luôn sẵn sàng chờ ở vùng giá thấp để mua vào.

Nói về lý do giá thứ cấp hiện chưa giảm sâu, ông Bình cho rằng, trên thị trường sơ cấp, giá bán mới từ CĐT vẫn khá cao, không có hiện tượng giảm, thậm chí, có một số dự án vẫn tăng giá kèm các chính sách ưu đãi “mạnh tay” hơn trước. Chính vì thế, thị trường thứ cấp cũng bám theo giá CĐT để làm giá tham chiếu, khó giảm sâu.

Vị CEO này lấy ví dụ, một số dự án căn hộ mới như Vinhomes Grand Park (Q.9), Dlusso hay Citigrand Cát Lái (Q.2)…giá tung ra giai đoạn sau dịch vẫn cao hơn giai đoạn trước dịch. Nhưng giao dịch vẫn khá tốt.

Ghi nhận cho thấy, so với thời điểm trước Tết nguyên đán, giá căn hộ trên địa bàn Tp.HCM không tăng cũng không giảm. Nhưng nếu so với giai đoạn 1-2 năm trước thì hầu hết các dự án căn hộ đã tăng giá khoảng 30-50%. Trong khi hàng thứ cấp ở thời điểm này giảm nhẹ thì giá căn hộ trên thị trường sơ cấp không giảm, thậm chí vẫn tăng. Có một số dự án ở Q.12, huyện Bình Chánh, Nhà Bè cách đây khoảng 2 năm giá giao dịch vào khoảng 20-25 triệu đồng/m2, hiện CĐT chào dự án mới cũng rơi vào khoảng 35-50 triệu đồng/m2 (tùy vị trí, dự án).

Đáng nói, dù giá cao nhưng do khan hiếm nguồn cung mới nên hầu như các dự án này vẫn có giao dịch khá ổn, mặc dù thị trường gặp khó khăn. Theo các chuyên gia, CĐT ra được hàng trong thời điểm mà khó khăn về nguồn cung tức cũng đã giải quyết được bài toán về dòng tiền của NĐT. Bởi hầu hết các NĐT BĐS đều không muốn để dòng tiền của mình đứng im một chỗ. Đó là thực tế rất dễ thấy.

NĐT vẫn cố giữ hàng, chưa bán tháo, cắt lỗ

Khảo sát cho thấy, hầu hết các NĐT vẫn trong tâm lý giữ sản phẩm để đợi thời điểm chốt lời tốt, chưa xuất hiện làn sóng bán tháo, cắt lỗ, bán dưới giá mua vào trên thị trường căn hộ. Có chăng, việc bán lỗ (dưới giá vốn) chỉ diễn ra ở một số ít trường hợp NĐT nhỏ, dùng đòn bẩy tài chính với nhiều sản phẩm cùng lúc không thể trụ nỗi tài chính mới chấp nhận bán lỗ. Tuy nhiên, những năm qua, tín dụng cho vay BĐS bị siết nên số lượng NĐT kiểu phải “gánh nặng” ngân hàng cũng không nhiều.

Ghi nhận cho thấy, đa số NĐT ở thời điểm hiện tại vẫn cố gắng giữ hàng, theo cách họ nói, thà để vậy còn hơn bán lỗ. Đó là tâm lý chung của các NĐT đang sở hữu căn hộ trên thị trường.

Ông Nguyễn Thái Bình cho rằng, hiện tại thị trường chưa xuất hiện tình trạng bán tháo, bán lỗ như thời điểm năm 2008. Khi được hỏi, nếu tình trạng khó khăn kéo dài thì thị trường liệu có diễn ra việc bán tháo tài sản , ông Bình cho hay, việc này cũng rất khó dự đoán, tùy vào sức khỏe của các CĐT. Tuy nhiên,  trong vài năm qua, như chúng ta thấy pháp lý các dự án gặp khó khăn, các dự án bán được là những dự án lớn, CĐT uy tín và có tiềm lực. Nên việc bán tháo theo tôi là khó xảy ra. Bên cạnh đó, hiện tại nguồn cung BĐS trên thị trường vẫn còn khan hiếm. Theo đó, các CĐT có dự án đều nắm rõ lợi thế của mình, nên sẽ có nhiều giải pháp để xử lý hơn là bán tháo.

Cùng quan điểm, đại diện một doanh nghiệp BĐS có trụ sở tại Q.7, Tp.HCM cho hay, hiện thị trường nhìn chung sẽ không xảy ra tình trạng bán tháo sản phẩm. Thậm chí, các sản phẩm mới ra thị trường ở thời điểm này còn “ngáo giá”. Nếu so với việc phải bán lỗ thì đa số NĐT lựa chọn để lại sản phẩm và chờ đợi vẫn là phương án khả quan. Bởi thực tế, những NĐT này dòng tiền của họ không chỉ vào 1-2 căn hộ mà có thể đang có ở các nguồn đầu tư khác. Họ sẽ quan sát, nếu thị trường bất ổn thì sẽ chuyển tạm qua các kênh đầu tư khác. Rồi khi thị trường ổn định, họ vẫn sẽ quay lại BĐS. Với tâm lý của NĐT BĐS lâu năm thì lợi nhuận có từ BĐS vẫn nhanh và nhiều hơn với so với đầu tư khác.

Một môi giới BĐS chia sẻ, có một vị khách đầu tư nhiều nơi, cũng thế chấp tài sản để vay ngân hàng. NĐT này gửi lại sản phẩm cho môi giới này bán. Khi môi giới hỏi, nếu bị ngân hàng “dí”quá, để em rao bán cắt lỗ cho nhanh, thì vị đầu tư này nói “không cần, bán được thì bán không cứ để đó”. Hay, có một dự án căn hộ hiện chưa xây xong, một số NĐT cũng sử dụng tài chính ngân hàng để đầu tư nhưng theo môi giới này kể, khi hỏi khách để nhận hàng bán lại vì thị trường thứ cấp của dự án này đang khá ổn thì hầu hết các khách hàng được hỏi chưa muốn bán ra ở thời điểm này.

Điều này cho thấy dịch bệnh khiến thị trường chung chậm lại nhưng NĐT BĐS vẫn kì vọng lợi nhuận cao hơn vì họ nắm được thị trường chưa đến mức cắt lỗ, chưa kể bản thân các NĐT này đã có nguồn tài chính để dự trù. Đa số ở các dự án vừa túi tiền họ hướng đến nhu cầu ở thực, sau thời điểm dịch này sẽ ra hàng được và mức lợi nhuận kì vọng sẽ tốt.

Theo tìm hiểu, một dự án căn hộ ở gần sân bay Tân Sơn Nhất, dù còn dính pháp lý, chưa ra được sổ cho cư dân nhưng để tìm được căn hộ bán tại đây ra trên thị trường thứ cấp ở thời điểm này rất khó. NĐT có tâm lý thà để ở hoặc khai thác cho thuê chứ không bán vội. Bởi, họ nắm được nhu cầu ở thực ở khu vực này còn rất lớn.