Theo Luật sư Trần Minh Cường – Đoàn luật sư TP.HCM, căn cứ quy định tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh >bất động sản 2014 (được quy định tại Điều 55 và điều 56) quy định, hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Ngoài ra theo quy định chủ đầu tư >dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. 

Bên cạnh đó trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Cơ quan quản lý về xây dựng chẳng hạn như Sở Xây dựng) về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Quy định về việc huy động vốn khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

“Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Nhiều biến tướng, ‘lách luật’ trong giao dịch mua bán căn hộ khiến khách hàng ôm rủi ro

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua”

Về mặt quy định khá chặt chẽ như vậy để hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản tại TP.HCM nói chung cũng như một số tỉnh thành được cho là đang khan hiếm nguồn cung mới, bởi chính quyền các cấp siết việc cấp phép triển khai dự án mới.

Cũng từ đây, thị trường xuất hiện nhiều hơn những dự án dù chưa đủ điều kiện mở bán và ra hợp đồng mua bán, nhưng các chủ đầu tư vẫn “lách luật” tổ chức giới thiệu sản phẩm rầm rộ theo hình thức ký hợp đồng đặt chỗ; Hợp đồng đặt cọc; Hợp đồng góp vốn; phiếu đăng ký giữ chỗ; thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án; thỏa thuận hứa bán với số tiền đặt cọc từ 50 - 100 triệu đồng hoặc thậm chí nhiều hơn.

Chủ đầu tư dễ đánh bài "chuồn", khách hàng ôm rủi ro

Theo luật sư Cường, khi ký hợp đồng mua bán đối với người mua nhà, các chủ thể hợp đồng vừa phải tuân theo pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở. Hợp đồng mua bán phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên là giao dịch vô hiệu.

Soi chiếu với quy định pháp luật đất đai, đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán, có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa được phép giao dịch.

Trong khi đó, pháp luật dân sự lại chưa có quy định đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Chính vì vậy, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật và có thể bị Tòa án cho rằng Hợp đồng bị vô hiệu. Khi này về nguyên tắc, các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp phát sinh tranh chấp, trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi” vì muốn đòi được khoản tiền đã đóng, họ phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc/giữ chỗ/hứa bán… ra Tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.

Vậy nên, Luật sư Trần Đức Cường khuyến cáo người mua cần cẩn trọng trước khi tham gia ký kết văn bản liên quan đến giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Đa phần rủi ro thường là các dự án bán ‘lúa non’, mập mờ pháp lý..., thậm chí đang thế chấp ngân hàng vẫn mở bán, người mua nhà có thể không được nhận nhà và tiền không thể đòi.

Đối với người đã lỡ ký hợp đồng, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng và hoàn trả toàn bộ số tiền. Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoàn trả tiền, cần tiến hành nhanh việc khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi của mình.