Tuy vậy, không thể phủ nhận thị trường giai đoạn 2019-2020 đang có những nghịch lý rõ nét. Một chuyên gia trong ngành đã chỉ ra các nghịch lý dễ nhận thấy trên thị trường BĐS hiện nay.

Nguồn cung, sức mua, giá thứ cấp giảm, giá sơ cấp vẫn tăng: Từ cuối 2019 đà suy giảm đã thể hiện rõ, nhiều người cho rằng bong bóng bắt đầu xì hơi hoặc một chu kỳ trầm lắng đóng băng mới của thị trường BĐS sẽ lặp lại như 2011 – 2012. Thế nhưng, với tình hình hiện tại thì không thấy chu kỳ nào giống chu kỳ nào. Thị trường năm 2020 nguồn cung mới giảm, sức mua bị ảnh hưởng từ suy giảm kinh tế/thu nhập, thị trường thứ cấp kém sôi động, nhưng giá vẫn tăng. Đây là một nghịch lý.

Theo báo cáo của DKRA Vietnam, sau đợt Covid-19 lần hai, giá nhà ở bắt đầu ghi nhận đà tăng giảm ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.Giá bán sơ cấp nhà chung cư tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình 10-15% so với đầu năm 2020, sức tiêu thụ đạt gần 80% rổ hàng. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà chung cư trên thị trường thứ cấp giảm nhẹ, mức giảm dao động trung bình 2-3% so với quý trước và giao dịch diễn ra trầm lắng.

Thị trường suy giảm, mức hấp thụ vẫn cao: Thị trường BĐS có dấu hiệu suy giảm sức mua nhưng giá BĐS sơ cấp không giảm, người có tiền vẫn mua, còn người không có tiền vẫn đứng nhìn, cho nên giá bán vẫn cao. Mặc dù suy giảm về sức mua so với giai đoạn 2016 - 2018 (luôn 80% - 90% nguồn cung mới mỗi kỳ), nhưng tỉ lệ về sức mua từ đầu 2020 đến nay cũng luôn ở mức 60 – 70% nguồn cung mới mỗi quý.

Theo chuyên gia, một trong những lý do được lý giải cho thị trường suy giảm nguồn cung mới là do vấn đề phê duyệt pháp lý của dự án. Hệ thống quy trình phê duyệt pháp lý dự án bị trục trặc – nhưng một vài dự án của CĐT mạnh vẫn giới thiệu vẫn ra hàng.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam mới đây, với tình hình dịch bệnh bùng phát trở lại tại Việt Nam trong tháng 8 vừa qua, tính chung trong Quý 3 chỉ có bốn dự án được chào bán một phần với 3.964 căn (tăng 141% so với quý trước và giảm 70% so với cùng kỳ năm trước). Trong đó, có 3.552 căn hộ được tiêu thụ (tăng 125% so với quý trước và giảm 73% so với cùng kỳ năm trước).

Tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới trong Quý 3 đạt khoảng 72%, con số này trong năm 2019 đạt trung bình trên 85%. Mức giá cao và tình hình dịch bệnh bùng phát lần hai đã làm giảm lượng quan tâm của người mua giai đoạn này. Tuy nhiên sức mua nhìn chung vẫn khá tốt.

Bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc Điều hành, CBRE Việt Nam nhận định, trong bối cảnh Covid-19 và tác động lâu dài của vấn đề cấp phép, số lượng dự án mới ngày càng khan hiếm trên thị trường, các chủ đầu tư uy tín có sản phẩm trong giai đoạn này sẽ được thị trường đón nhận tích cực và tên tuổi được đẩy mạnh.

Một số chủ đầu tư không có đủ năng lực vẫn "tay không bắt giặc": theo một số chuyên gia, hiện nay có nhiều CĐT không có đủ năng lực cả về tài chính lẫn kinh nghiệm (bao gồm cả kinh nghiệm chạy pháp lý dự án) nhưng vẫn "tay không bắt giặc" bằng mọi cách luồn lách, kể cả nhiều CĐT vô hình. Hậu quả là có những dự án mà bán hàng từ 2 – 3 năm nay nhưng vẫn chỉ là mảnh đất trống cỏ mọc. Thiệt hại thì vẫn là người mua đã xuống tiền mà không biết đến bao giờ mới nhìn thấy tòa nhà hoặc đòi lại được tiền của mình.

Luật định của nhà nước không theo kịp sự phát triển của thị trường BĐS: Theo các chuyên gia, có một ngịch lý nữa là luật pháp quy định của Nhà nước không theo kịp sự phát triển của thị trường nhưng lại không thay đổi cho phù hợp mà bắt thị trường vẫn phải theo luật từ đó làm cho thị trường giống như một vòng luẩn quẩn.

Dù Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 với đầy đủ các Nghị định và Thông tư hướng dẫn, nhưng đã có nhiều điểm không phù hợp với thị trường ngay từ 2015 – 2016. Đến giờ thì chưa biết khi nào thì 2 luật này mới sửa đổi và có tính nhìn xa hơn.

Ngoài ra, BĐS phát triển với nhiều khu dân cư, nhiều khu biệt thự sang trọng, nhiều tòa nhà cao tầng … nhưng lại chưa thực sự đóng góp nhiều cho bộ mặt kiến trúc đô thị của TP. Sự quản lý đô thị nói chung, theo một số chuyên gia cũng chưa có nhiều tiến bộ (trừ một số dự án cao cấp riêng lẻ).